|
 |
| [27 Oct 2019] ซื้อบ้าน ระวังติดกับดัก มาตรการกระตุ้น 22ตุลาคม เมื่อวันที่ 22ตุลาคม 2562รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอน จากเดิม 2.0%เหลือ 0.01%และค่าจดจำนอง จากเดิม 1.0%เหลือ 0.01%สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมอาคารห้องชุดที่มีราคาไม่เกิน 3ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน นอกจากนี้ยังมีมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3คงที่ 2.50%ต่อปี ปีที่ 4-ปีที่ 5คงที่ 4.625%ต่อปี ส่วนปีที่ 6จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR - 1.00%ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75%ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625%ต่อปี เริ่มวันนี้-24ธันวาคม 2563 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) มองว่ามาตรการดังกล่าวเป็นทั้งข่าวดีและข่าวร้าย ข่าวดีก็คือรัฐบาลออกกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านผ่อนได้ในอัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ข่าวร้ายก็คือมาตรการนี้อาจเป็นกับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องพึงระวัง ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าว แม้จะอ้างว่า เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วัยทำงาน หรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว และกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีส่วนช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างความมั่นคงในสถาบันครอบครัว รวมถึงกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหา ริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง แต่แท้จริงเป็นการช่วยกระตุ้นให้ซื้อสินค้าจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมากกว่า เพราะซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่งเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสอง จากชาวบ้านกันเองได้ นอกจากนั้นมาตรการนี้อยู่ “ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท” คงช่วยได้แค่ “นํ้าจิ้ม” เพราะเป็นเงินเพียงเล็กน้อย ในขณะนี้เฉพาะกรุงเทพ มหานคร และปริมณฑลมีบ้านว่าง (สร้างเสร็จ ซื้อไปแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย) จำนวน 525,889หน่วย ถ้าเฉลี่ยหน่วยละ 3ล้านบาท ก็เป็นเงิน 1,577,667ล้านบาท และยังมีบ้านในมือผู้ประกอบการรอขายอีก 200,000หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 800,000ล้านบาท จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ แสดงว่าขณะนี้มูลค่าบ้านรอขายมีสูงถึง 2,377,667ล้านบาท ถ้ารวมต่างจังหวัดด้วยอาจถึง 3ล้านล้านบาท กรอบวงเงิน 50,000ล้านบาท จึงเป็นเพียง 1.7%เท่านั้น จึงถือว่าไม่มีประสิทธิผล โดยอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3คงที่ 2.50%ต่อปี ปีที่ 4 - ปีที่ 5คงที่ 4.625%ต่อปี ส่วนปีที่ 6จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR- 1.00%ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75% (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625%ต่อปี) จุดนี้ ดร.โสภณ ชี้ว่าน่ากลัวมาก เพราะแม้ในช่วง 3ปีแรก อัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ก็แทบจะไม่ได้ผ่อนเงินต้นเลย ส่วนพอถึงปีที่ 6ใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งก็แล้วแต่ธนาคารจะกำหนดอัตราไหนก็ได้ แล้วก็เขียนว่าลดลง แต่ในความเป็นจริงใน 6ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยที่จัดเก็บอาจสูงกว่าในท้องตลาด ทำให้ต้องย้ายแบงก์ เสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมอีก ในขณะที่ยังผ่อนได้ไม่ถึงไหน เพราะช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยถูกมาก เงินต้นจึงแทบไม่ได้ถูกตัดออกไปไหนเลยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ระบุอีกว่า ที่กำหนดให้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3ล้านบาทนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ขณะนี้มีบ้านที่สร้างเสร็จหรือจะเสร็จในปี 2562พร้อมที่จะโอนในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ราว 54,963หน่วย ในจำนวนนี้มีราคาไม่เกิน 3ล้านบาทอยู่ 28.5%หรือประมาณ 15,717หน่วย ถ้ารวมทั่วประเทศอาจมีอยู่ประมาณไม่เกิน 30,000หน่วย ในวงเงินกู้ 50,000ล้านบาทนั้น หากหน่วยหนึ่งที่มีการกู้ ณ ราคา 2.5ล้านบาท ก็กู้ได้เพียง 20,000หน่วย ซึ่งวงเงินกู้นี้คงไม่พอเพียงอยู่ดี ที่สำคัญ มาตรการดังกล่าว “ลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ซึ่งให้ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%” ข้อนี้คงเป็นประโยชน์ให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นและคงทำให้ยินดีแจ้งซื้อขายตามราคาจริงเพื่อเป็นฐานข้อมูลในการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ แต่ก็ทำให้สูญเสียรายได้มาพัฒนาประเทศ“เราควรส่งเสริมให้ประชาชนตระหนักถึงความสำคัญในการเสียภาษีตามหน้าที่มาพัฒนาประเทศ การที่บ้านราคา 100% แล้วต้องเสียดอกเบี้ย 1.5% (ปกติมักจะคนละครึ่งกับบริษัทพัฒนาที่ดิน) เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถเสียได้ ไม่สูงมากนัก และทำให้รัฐมีรายได้มาพัฒนาประเทศ”นายโสภณยํ้าว่า การผ่อนจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ตํ่าๆ เพียง 2% ต่อปี จะดูจูงใจในการรีบโอนเป็นพิเศษ แต่ปรากฏว่าใน 3 ปีแรก ลดเงินต้นไปน้อยมาก แทบทั้งหมดที่ผ่อนจ่ายไป ที่มา : thansettakij.com https://www.thansettakij.com/content/412895 |
 |
